Vous êtes propriétaire d’un terrain que vous n’utilisez pas totalement ? L’entretien s’avère compliqué et il se trouve que le Plan Local d’Urbanisme de votre commune vous a offert une opportunité, celle de pouvoir diviser votre terrain pour en vendre une partie. En effet, La loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), publiée au Journal officiel du 26 mars 2014 modifie, entre autres, l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme et supprime le coefficient d’occupation des sols (COS) ainsi que la possibilité de déterminer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) d’une commune. Le but est de permettre l’utilisation optimale des terrains encore disponibles et le renouvellement des tissus urbains. Ainsi, un terrain est donc constructible dès lors que le PLU de votre commune le permet.
Ainsi, revendre une partie de son terrain peut être intéressant d’un point de vue aussi bien financier que pratique. Toutefois, il convient de faire les choses correctement afin que ce projet ambitieux ne devienne pas un fardeau. On vous explique tout !
Vérifiez la constructibilité de la parcelle
Avant de se précipiter pour vendre une parcelle de votre terrain, il est essentiel de savoir ce que l’on peut réaliser sur celle-ci. Rapprochez-vous de la mairie pour savoir si cette parcelle est constructible ou non et quel type de construction pourra y être bâtie. Vous pouvez également consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune. Ce document vous apportera l’ensemble des informations sur les possibilités d’aménagement et les contraintes qui vont avec : limite d’emprise au sol, distance minimale à respecter avec les limites de séparations, alignement sur la voirie, distance entre les constructions, …
Il faut noter en revanche que si votre bien est en copropriété, vous devrez, si le règlement l’autorise, obtenir l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour réaliser la vente. En effet, les restrictions du règlement de copropriété prévalent sur les possibilités offertes par le PLU.
Faîtes appel à un géomètre pour votre terrain
Pour éviter les démarches inutiles, le géomètre peut s’avérer être une aide précieuse. Ce professionnel vous confirmera la possibilité de détacher la parcelle et sa constructibilité. Il vous permettra d’optimiser le découpage en fonction des voies d’accès, des servitudes, des possibilités de raccordement aux canalisations ou encore des règles d’urbanisme. Il s’occupera entre autres du bornage de la division, d’effectuer le plan d’arpentage, de dresser le DMPC (Document Modificatif du Parcellaire Cadastral) nécessaire pour l’acte de vente du terrain. Les honoraires du géomètre expert sont libres. Il convient donc de demander plusieurs devis avant de faire son choix.
Déposer une autorisation d’aménager votre terrain
La division de son terrain se fait dans le cadre juridique du lotissement. Il est obligatoire de déposer soit une déclaration préalable soit une demande de permis d’aménager. Ce dernier est indispensable si le projet implique la création d’espaces et/ou équipements communs (voie d’accès, réseau électrique, sanitaire, etc.) ou si la parcelle se situe sur une zone classée ou sauvegardée. Si vous faites appel à un géomètre, celui-ci pourra déposer la demande à votre place. Bon à savoir : Le permis d’aménager est accepté de manière manifeste (réponse explicite par courriel) ou tacite au bout de 3 mois à compter du dépôt du dossier en mairie. Pour la déclaration préalable, le fonctionnement est identique mais le délai d’acceptation n’est que d’un mois après silence.
Afficher l’autorisation sur le terrain
Une fois l’accord de la mairie obtenu, il est obligatoire d’afficher son permis ou sa déclaration sur le terrain détaché. Les tiers ayant un intérêt à agir auront alors un délai de recours contentieux de 2 mois pour contester la décision de la mairie et attaquer en justice. L’accord de la mairie n’est donc pas le point final de votre projet et il est important de se prémunir de cette situation en s’assurant de ne contraindre personne en divisant son terrain.
Soyez attentif à la rédaction de l’acte de vente
Lorsque vous mettez un terrain en vente, il est important d’y voir apparaître certaines informations. Dans le cadre d’un terrain vendu au sein d’un lotissement, veillez à ce que la publicité relative à la vente mentionne explicitement si le permis d’aménager a été ou non délivré ou la déclaration préalable à, ou non, fait l’objet d’une opposition (art. L 442-5 du code de l’urbanisme. Si une demande de permis a été déposée, l’avant-contrat ne pourra être signé qu’à la délivrance de celui-ci. Si c’est une déclaration préalable qui a été déposée, vous pouvez signer l’avant-contrat avant le terme du délai d’opposition en incluant dans celui-ci une clause suspensive de non-opposition à la déclaration préalable.
Important : le fait que vous ayez obtenu l’autorisation de détacher votre parcelle ne signifie pas que l’acquéreur pourra construire dessus. Il lui faudra obligatoirement faire une demande de permis de construire. Prévoyez donc une clause suspensive d’autorisation de construire dans l’avant-contrat.
Bon à savoir : la vente d’une parcelle détachée de votre terrain est soumise à l’impôt sur les plus- values immobilière si le montant de cette vente excède les 15 000€. En effet, cette parcelle ne bénéficie pas de l’exonération propre au régime de la résidence principale puisque c’est une nouvelle propriété foncière.
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